안녕하세요. 정책자금컨설팅 바름의 김수용 대표입니다.

신혼부부 일시적 3주택으로 양도소득세 비과세 가능 여부에 대해 문의주셨군요. 상황이 다소 복잡하여 자세한 검토가 필요합니다. 세금 관련 법규는 자주 개정되므로, 아래 내용은 일반적인 법규를 바탕으로 한 설명이며, 가장 정확한 답변은 세무 전문가(세무사)와 상담하시는 것을 강력히 권해드립니다.

타임라인 및 주택 수 현황 분석

먼저 현재 상황을 주택 수 관점에서 정리해 보겠습니다.

2018년: 남편, 방배동 빌라 증여 (1주택)

2020년 2월: 부인, 화성시 아파트 구입 (1주택)

2020년 4월: 혼인신고

이 시점에 남편은 방배동 빌라, 부인은 화성시 아파트를 각각 보유하고 있었으므로, 혼인으로 인해 1세대 2주택이 되셨습니다.

2024년 6월: 부인, 여주시 아파트 분양권 취득 (분양권도 주택 수에 포함됨)

따라서 현재 총 1세대 3주택자 상태입니다. (방배동 빌라 + 화성시 아파트 + 여주 분양권)

핵심 쟁점: 양도소득세 비과세 가능성

질문자님께서 궁금해하시는 '신혼부부 일시적 3주택 비과세'라는 명확한 법규는 없습니다. 이는 아마도 '혼인으로 인한 1세대 2주택 특례'와 '일시적 2주택 비과세'를 혼합하여 생각하신 것으로 보입니다.

1. 혼인으로 인한 1세대 2주택 특례 적용 여부:

규정: 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 다른 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 된 경우, 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 요건(2년 보유, 2년 거주 등)을 충족하면 1세대 1주택으로 보아 비과세가 가능합니다.

질문자님 상황:

혼인일: 2020년 4월

5년 이내 기한: 2025년 4월까지

화성시 아파트 매매 예정일: 2025년 10월

문제점: 화성시 아파트 매매 예정일(2025년 10월)은 혼인일로부터 5년이 초과되는 시점이므로, 이 특례를 직접 적용하여 비과세를 받기는 어렵습니다.

2. 일시적 2주택 비과세 적용 여부:

일시적 2주택 비과세는 '종전 주택'을 보유한 상태에서 '신규 주택'을 취득하고, 신규 주택 취득일로부터 일정 기간(대부분 3년 이내) 내에 종전 주택을 양도할 경우 종전 주택에 대해 비과세를 해주는 제도입니다.

현재 질문자님은 3주택자이므로, 화성시 아파트를 양도하면서 '일시적 2주택'으로 비과세를 받으려면, 화성시 아파트가 종전 주택이고 여주 분양권이 신규 주택이라는 관계를 성립시켜야 합니다.

문제점: 화성시 아파트를 취득한 시점(2020년 2월)과 여주 분양권을 취득한 시점(2024년 6월) 사이에 이미 방배동 빌라까지 포함하여 2주택 이상을 보유하고 계셨으므로, 단순한 '일시적 2주택' 요건을 충족하기 어렵습니다. 복잡한 다주택자 상태에서 '일시적 2주택' 특례를 적용받는 것은 세법상 매우 까다롭습니다.

3. 비과세를 위한 2년 거주 요건 (화성시 아파트):

화성시 아파트를 2020년 2월에 취득하셨는데, 당시 화성시가 조정대상지역이었다면, 비과세를 받기 위해서는 2년 보유 요건뿐만 아니라 2년 거주 요건도 충족해야 합니다. 화성시는 2020년 2월 당시 조정대상지역이었습니다. 따라서 화성시 아파트에서 최소 2년 이상 실거주를 하셨는지도 중요한 판단 기준이 됩니다. (거주 여부는 문의 내용에 없으므로 확인이 필요합니다.)

결론 및 현실적인 조언

제공해주신 정보만으로는 신혼부부 특례 또는 일시적 2주택 특례를 통해 화성시 아파트를 비과세 받는 것은 어려워 보입니다. 특히 혼인 5년 이내 매도 기한을 초과하는 점이 결정적입니다.

가장 확실하고 현명한 방법은 다음과 같습니다:

세무사 상담: 현재 상황은 주택 수, 혼인 시점, 분양권 취득 시점, 그리고 기존 연체 이력까지 복합적으로 얽혀 있기 때문에 반드시 부동산 세무 전문 세무사와 직접 상담하셔야 합니다. 모든 서류(각 주택의 등기부등본, 계약서, 주민등록 초본 등)를 가지고 방문하여 정확한 진단을 받으세요.

세법 개정 여부 확인: 양도소득세 관련 법규는 수시로 개정됩니다. 세무사는 최신 개정 법규까지 반영하여 가장 유리한 방법을 찾아줄 수 있습니다.

안타깝지만, 현재 계획대로 2025년 10월에 화성시 아파트를 매도하시면 양도소득세가 부과될 가능성이 매우 높습니다. 세무사 상담을 통해 납부할 세액을 미리 계산해 보시거나, 혹시 비과세가 가능한 다른 시점이나 방법이 있는지 검토해 보시길 강력히 권해드립니다.

* 채택으로 인해 발생하는 해피빈 콩은 모두 이웃을 위해 기부되고 있습니다. 감사합니다.